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美国住房政策启示录

18-08-19 12:07    作者:清议    相关股票:

清议:美国住房政策启示录

 

美国由联邦政府制定住房政策的历史始于南北战争结束后。这绝不仅仅是由于美国自南北战争结束后才真正确立了联邦政府在全国范围内的权威,重要的是这场旨在全面废奴的内战所具有的社会进步意义让美国联邦政府的住房政策从一开始便确立了正确方向,这就是在保护并扩大优质住宅供给的基础上,满足居民住房需求,促进居住公平。

 

这看上去非常近似于之前的中国政治经济学对社会主义基本经济规律的表述:满足人民群众不断提高的物质与文化需求。其实,这是人类社会发展共同的基本规律,并没有意识形态上的差异。

 

借助集体决策的政府政策解决住房问题是当今世界各国的共性,中国同样如此。但区别在于,中国自开启住房改革后的20多年里,所出台的政府政策大致有1/3是直接针对房价的,算上间接的恐怕要在1/4以上。

 

美国住房政策恰好相反,不要说房价,住房本身都很少成为关注对象。其中,19世纪及20世纪早期美国住房政策关注的重点在于确立住房建造的基本标准,包括采光、通风、防火和卫生。其意在人不在房,其目的一方面是改善居民居住条件,另一方面防止传染性疾病的传播和消除社会学意义上的反人类行为。

 

此后,1936年罗斯福在第二任总统就职演说中说:“全国1/3的人口的住房条件没有达标”。随后,1937年通过的公共住房法案开始向低收入者倾斜,同时关注促进建筑业发展所带来的新增就业。到了1949年,美国国会在当年通过的《住房法案》序言中如此表述其住房政策目标:“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”。

 

然而,美国政府为提高人口住房条件达标所付出的努力前后共耗费了44年的时间。其中,不完备卫生设施住房的比例从1940年的45%下降到1960年的17%1980年降至不足3%。这并不意味着美国经济缺乏改善居住条件的能力,倒是足以说明改善居住条件这一政治主张确实需要足够长时期的举国努力才能付诸实现。中国可能是一个例外吗?降低标准?由于这违反人类社会发展的基本规律,因此同样不可能。

 

据美国人口统计署提供的数据,新建住宅中,拥有两个及以上完整卫生间的比例1973年为60%1983年提升到72%1993年提升到88%1993年进一步提升到95%

 

流动人口对租房的需求同样是美国政府长期面临的棘手问题。但美国的做法不是对居民拥有住房数量加以限制,反倒是鼓励并资助私人出租房的发展,目的是为了让更多的中低收入者享受较低的房租。1961年肯尼迪政府开始为中等偏上收入家庭(按中国的说法是有能力购买第二套、第三套住房并打算用于出租来获取财产性收入的家庭)设立低于市场利率一半以下的购房贷款优惠项目。据测算,以当时的市场利率6.5%计算,低至3%的购房优惠利率可以使房租下降27%。从20年以上的按揭贷款利息负担来看,这是可行的。

 

与中国不同,美国的流动人口大多数来自移民。但即便如此,美国住房政策依然对移民或少数族裔提供了支持,政府从1968年开始设立的房地美、房利美(之后演变为由政府资助的私人企业)便是这一政策的付诸实践者。其中,到美国次贷危机前的2003年,仅房利美一家公司便花费了2万亿美元帮助1800万户家庭从无房户变成有房户,让600万户家庭成为首次有房户,其中30%为少数族裔家庭。在许多中国人眼中,房地美、房利美是美国2007年次贷危机的元凶,但至少美国联邦政府并不这样看。这也是两家廉价住房二级抵押贷款公司在危机后继续获得美国联邦政府大力支持并迅速恢复元气的原因。

 

值得一提的是,从一开始,房地美与房利美便是美国联邦政府为应对商业银行拒绝为低收入家庭提供住房抵押贷款并使房贷利率具有掠夺性所采取的政策性措施。这不能不让人联想到中国的商业银行近年来的某些做法。最糟糕的是,好不容易轮到国内中低收入家庭购房了,但中国的商业银行偏偏大幅提升了房贷利率。毋庸置疑,国内一再提高的房贷利率同样具有掠夺性,且掠夺程度随房贷申请人收入水平越低而越高。

 

诸如此类的美国住房政策亮点还有很多很多,这里不一一列举。即便如此,也不妨透过国际比较与国际趋同(其基础是住房问题本身便具有国际趋同性)的视角得出以下对国内住房政策的启示:

 

一,住房问题是国之大事,涉及面之广无以替代,涉及全社会财富规模之巨大亦无以替代。为此,集体决策是必要的,但集思广益更加必要,只有民主+集中才能确保集体决策的有效性。无论如何,作为最重要的宏观决策,政府在制定住房政策的过程中保持与民众的友好沟通是不可或缺的。这也是国际共识。

 

二,住房政策回归居住本义很好,但务必纠正住房政策对房价的过度关注。事实已反复证明,这样的住房政策是失败的。至于失败的原因,部分是本末倒置的思维方式(这还不单纯是从面粉与面包之间的价格关系思考的结果),更重要的是忽视了政府责任的本质应该是千方百计协助居民实现美好居住条件的愿望。

 

三,中国的流动人口问题或人口的流动问题与美国相比根本不是一个数量级,这是由国内城市人口比例仍存在大幅提升空间决定的。10年后,城市人口比例将在目前58.5%的基础上提升到70%,并且还不是终极目标。不可否认,人民对城市户籍的渴望必然连带对城市住房的渴望。

 

四,应正视拥有多套住宅家庭在解决城市流动人口租房问题中所发挥的正面作用,不仅不应继续加以歧视性限制,反倒应当加以鼓励,包括房贷利率优惠。此外,未来的房产税也应当对拥有多套住房家庭在超标住房用于长期出租的情况下加以必要的豁免。

 

五,居住标准的提升既是长期努力的方向,也具有迫切性。人命大于天,应当深刻汲取北京大兴火灾的教训,在全国范围内排查并消除居住安全隐患,尽管其结果会将城市住房部分隐性的供不应求问题显性化。

 

六,国际经验表明,合理的房租水平总是建立在出租房供给大于租房需求前提下的。为此,忽视房地产行业长期发展潜力不可取。中日两国在土地制度、人口结构及人均国民收入上的差距巨大,所谓中国地产“泡沫”日本化的论调证据严重不足,过早地挤破“泡沫”只能适得其反。

 

七,现有国家开发银行对城市棚改房改造的政策必须延续,包括棚改货币化,后者其实还算不上是真正意义上的购房券。不仅如此,政府对低收入者家庭住房的资助,还应当向更多的城市无房户及首次城市购房户倾斜。

 

八,无法指望商业银行在满足中低收入家庭房贷需求方面获得实质性改善,也不必建立旨在降低商业银行房贷风险的房贷证券化机制,而是应当尽快建立由政府出资或资助的、面向广大中低收入家庭的二级房贷抵押金融机构。这既可以促进住房公平,也能够透过“防火墙”的方式在很大程度上缓解商业银行未来有可能面对的房贷风险。归根结底,住房公平的政治意义远大于经济意义。即便是从经济意义上讲,获得住房公平对于扩大消费需求与缓解人口老化危机所发挥的作用也是不容忽视的。


 
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