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新城控股半年报备忘录

18-08-25 10:09    作者:清议    相关股票:
清议:新城控股半年报备忘录


长期以来,查理芒格一直在建议投资者务必“反过来想想,总是反过来想想”。他的意思是,股票投资的原则就是在遵循规律或逻辑的前提下敢于同市场上各种极端思潮驱使的极端行情作坚持不懈的斗争。换成中国人的说法,芒格的意思就是:做股票必须长反骨。

一切规律或逻辑,皆源自现实。我的建议是,在对新城控股的未来做出判断之前,必须首先把公司半年报的要点做个提纲挈领的备忘录,稍稍专业一点,就是先做个工作底稿。

一,半年报成长性是什么

依据隔夜披露的半年报,新城控股2018年上半年股东净利润为25.38亿元,同比增长122.81%;营业收入为157.58亿元,同比增长39.10%;基本每股收益为1.14元,同比增长123.53%。

以上业绩增幅高于之前公司公告给出的预增上限,各种空头齐齐被打脸。

其中,二季度营收105.78亿元,较去年同期的92.91亿元同比增长13.85%,环比增长104.2%。二季度股东净利润21.78亿元,较去年同期的10.97亿元同比增长98.5%,较一季报的3.6亿元环比增长505%。

二,为什么二季度股东净利润环比激增5.05倍

按重要性排序,二季度股东净利润环比激增5倍的原因可以借助税前利润增加值29.9亿元的贡献因子加以分析。

首先,二季度营收扣除物业出租及管理业务分部后来自房地产业务分部的营收大致为101.5亿元,后者按36.6%的毛利率匡算,毛利37亿元,环比增加值近21.5亿元,对上述当季税前利润增加值29.9亿元的贡献度大致为71%。

其次,二季度管理费率由一季度的9.63%%降至5.46%,降幅4.17个百分点,由此释放税前利润增加值4.4亿元,相应的贡献度为14.7%。

第三,二季度销售费用率由一季度的6.45%降至2.48%,下降3.97个百分点,由此释放当季税前利润增加值近4.2亿元,相应的贡献度为14%。

由此不难发现,尽管新城控股的商业模式是“双轮驱动”,但财报业绩可续增长的主要驱动力依然是由房地产开发分部销售大幅增长带动的。从今年1-7月销售额同比增幅升至106%的情况看,未来这一增长动力依然澎湃。

关于二季度管理费用率的环比大幅下降,估计与公司之前开展的管理层跟投制度带来的积极因素有关。至于二季度销售费用率的环比下降,只能说明当季推出楼盘销售十分畅旺。

二,为什么上半年股东净利润同比增幅大于营收增幅

上半年股东净利润同比增幅122.81%,是同期营收增幅39.10%的3.14倍。其驱动力究竟来自何方?

以上半年税前利润增加值18.29亿元为基准来测算,对其贡献度最大的依然来自房地产开发分部录得的15.7亿元毛利增加值,相应的贡献率达到85.8%。其次为投资收益,增加值为6.41亿元,相应的贡献率35%。再次为自持物业公允价值重估收益增加值4.74亿元,贡献率25.9%。另外是租金管理收益。

上述贡献率高于100%的部分被当期同比增长的土地增值税、汇兑损失、其他应收款坏账损失等项因素对冲。

值得一提的是,以上驱动因素中,除房地产开发分部业绩未来将继续大幅提升之外,自持物业公允价值重估收益与租金管理收益的增长伴随吾悦广场在建及开业数量的快速增加同样具有可续性,但来自联营项目的投资收益贡献率未来有可能伴随权益销售比重的提升而有所削弱。此外,作为负能量的土地增值税未来依然会伴随营收增长而增长,但汇兑损失与其他应收款坏账损失继续扩张的可能性不大。后者显然不构成重要影响。

三,下半年的股东净利润增长点在哪里

数据显示,上半年结算面积208.38万平米,竣工面积212.19万平米,二者颇为接近。鉴于公司方面披露的下半年
计划竣工建筑面积合计680.1万平米,是上半年的3.2倍,因此,有理由相信新城控股下半年股东净利润可实现近似于2017年同期的高增长。

此外,下半年计划开业的吾悦广场有15座,是上半年的5倍,由此而来的租金管理收益与自持物业公允价值重估收益也都是重要的业绩增长点。

不仅如此,上半年拿地新增可租售面积1862.3万平米,是同期销售面积774.56万平米的2.4倍;下半年计划开工面积1913.7万平米,是上半年销售面积的2.47倍。这意味着新城控股未来年度销售成长空间难以低估。

 
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