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住宅待售面积只能满足未来两个月销售

18-09-15 10:42    作者:清议    相关股票:

清议:住宅待售面积只能满足未来两个月销售

 

关于1-8月房地产数据,先说三句话:一,务必抛开立场看清数据揭示的本来面目;二,不同立场的主体会对数据做出不同甚至完全相反的结论;三,时下绝大多数媒体都在贩卖房地产焦虑症,千万别上当。

 

国家统计局公布今年1-8月房地产行业数据(版权限制,不得复制,仅提供网址供大家查阅http://finance.sina.com.cn/china/2018-09-14/doc-ihkahyhw8513229.shtml)。从销售数据看,报告期住宅销售形势依然向好,其中,住宅销售额75831亿元,同比增长16.4%;住宅销售面积88914万平米,同比增长4.1%;成交单价每平米8528.6万元,同比上涨11.81%。鉴于同期个人按揭贷款15605亿元,同比减少1%,仅占同期住宅销售额的20.58%,表明今年以来继续上行的房贷利率对住宅销售的影响极小,大部分购房者选择了全款支付或大比例自有现金支付。这也在很大程度上给出了居民存款减少的原因。

 

受销售增长带动,1-8月住宅投资54114亿元,同比增长14.1%,而同期办公楼投资同比下降10.4%,商业营业用房投资同比下降8.5%,表明今年以来支持房地产开发投资的因素全部来自住宅,也意味着支持房地产行业健康可续发展的力量全部来自于住宅。进一步说,如果没有住宅投资超前增长的贡献,今年以来的国内全社会固定资产投资增长情况无疑更不如人意。

 

1-8月,尽管土地成交价款同比增长23.7%,但总金额8177亿元只相当于同期商品房销售额102474亿元的7.98%。此项指标2017年全年为10.2%2011年全年高达15.18%。无论如何,这都预示着未来房地产投资存在明显减速的可能性。为此,宏观决策者务必高度重视,提早布局,以免导致宏观经济失速并防范由此而来的诸多社会问题。

 

从整体情况看,虽然截止8月末商品房待售面积53873万平米(同比减少13.6%)相当于1-8月商品房销售面积合计102474万平米的52.57%,但具体到住宅,8月末的待售面积仅为26446万平米(同比大幅减少20.3%),不到商品房待售面积的一半,仅相当于1-8月住宅销售面积合计88914万平米的29.74%。换言之,与前8个月商品房月均销售12809万平米相比,目前的商品房待售面积只能满足未来4.2个月的市场需求;与前8个月住宅月均销售11114万平米相比,目前的住宅待售面积只能满足未来2.38个月的市场需求,并创历年来新低水平。

 

情况可能更加严重。鉴于历年9-12月的住宅月均销售面积远大于1-8月的月均销售面积,其中20179-12月的住宅月均销售面积大致是当年1-8月的月均销售面积的1.26倍,因此,今年8月末的住宅待售面积恐怕只能满足未来1.88个月的市场需求。

 

毋庸置疑,未来4个月可售住宅面积还将增长,但静态测算的待售面积只能满足未来1.88个月的市场需求,依然是一个值得各方高度重视的楼市动向。

 

进一步说,假如房企未来4个月将开发重点向预售后工程转移,未来4个月的可售住宅面积增加值预期势必要打折扣。如此将加剧未来4个月楼市的供不应求状况。考虑到竣工的楼盘越多,结转的营收规模越大,由此不仅可以解冻更多的预售款,增加自由现金流量,也可以在增厚股东权益的基础上增强偿债能力与融资能力,因此,未来4个月,房企将开发重点向预售后楼盘工程倾斜的可能性是不能排除的。

 

应当说,房企做上述开发策略调整不仅有助于进一步改善自身2018年全年业绩预期,也能够为增加地方政府卖地收入同时缓解地方政府债务压力做出更大的贡献。无论如何,皆大欢喜才是经济发展合乎逻辑的方向。

 

很多话还没说。


 
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